EKONOMIKA

Kudláček: Vyplatí se investice do fyzické nemovitosti? Bytová výstavba pohledem investora

Průměrná cena nemovitostí se za poslední dekádu v ČR téměř zdvojnásobila, není tak divu, že Češi začali s oblibou nakupovat byty a domy jako investiční aktiva. Co však dělat nyní, když výrazně rostou úrokové sazby u hypotečních úvěrů?

Patrik Kudláček

V Česku nemáme na rozdíl od řady západních zemí a zejména USA rozvinutý kapitálový trh. Na pražské burze se několik akciových titulů obchoduje, ale výběr není příliš široký, navíc není tradice akciového investování v našich krajích tak zakořeněna jako na západ od našich hranic. Přičteme-li k tomuto faktu další faktor – průměrná úroková sazba hypoték, a tedy cena půjčených peněz, se od roku 2015 až do letošního jara držela nepřetržitě pod hodnotou 3 % – řada lidí s oblibou investovala do nemovitostí. Častokrát právě prostřednictvím hypotečního úvěru. 

Levné peníze a nedostatek investičních alternativ způsobil značný růst ceny nemovitostí. Je to jednoduché, dokud vám nájem takového bytu pokryje hypotéku a další náklady spojené s údržbou nemovitosti jeví se investice do „fyzického statku“ lidem velmi zajímavě. V současnosti se však průměrná úroková sazba hypoték vyšplhala nad 5 %. Nemusí se to zdát jako výrazný skok, mnohem více však napoví ilustrativní příklad. Řekněme, že máte hypotéku ve výši 5 milionů korun a úrok 2 % (tak jak bylo běžné ještě na jaře minulého roku), nebo právě současných 5 %. V první případě činí splátka hypotéky 18 481 korun. V tom druhém je splátka o polovinu vyšší – 26 841 korun. Co si budeme povídat pronajmout stejný byt za 19 000 korun nebo 27 000 je podstatný rozdíl. Při současné výši úrokových sazeb (která stále nemusí být konečná) se tak nákup investičního bytu prostřednictvím hypotéky jeví výrazně nevýhodněji. 

Řekli byste, že je to dobrá zpráva pro zájemce, kteří chtějí bydlet ve vlastním? Ubyde spekulantů a zpřístupní se bydlení pro lidi, kteří skutečně shánějí nemovitost k bydlení? Ani to bohužel není pravda. Hypotéka se samozřejmě výrazně prodražila i lidem, kteří by skutečně chtěli kupovat nemovitost za účelem bydlení. To potvrzuje i index dostupnosti bydlení, který je pravidelně každý týden zveřejňován na serveru Seznam Zprávy. K 9. 5. činí jeho hodnota 2,11, což je nejvyšší hodnota od března 2020, kdy se začala data sledovat. Index kombinuje průměrné ceny nemovitostí a úrokové sazby hypotečních úvěrů. Číslo 2,11 pak vyjadřuje, že aktuální dostupnost bytů v České republice je o více než polovinu nižší než v březnu 2020.  

Investujte raději do nemovitostí nepřímo 

Většina z vás asi slyšela o podílových fondech, přičemž na výběr jsou i ty čistě nemovitostní. Problémem podílových fondů však bývají vysoké poplatky, které „sežerou“ značnou část finálního investičního výnosu. Takže ano, prostřednictvím podílových fondů lze do nemovitostí investovat nepřímo, ale nejedná se o ideální investiční alternativu. Jaké jsou další možnosti? Slyšeli jste už o REIT akciích? Zjednodušeně se jedná o společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti generující příjmy.

Po vzoru podílových fondů sdružují REITy kapitál mnoha investorů. Díky tomu mohou jednotliví investoři získávat dividendy z investic do nemovitostí – aniž by museli sami kupovat, spravovat nebo financovat nějaké nemovitosti. Kromě jiného se akcie těchto REITů obchodují na burze jako akcie tradičních společností, jež je možné u řady obchodníků v současné době nakupovat zcela bez poplatku.  

Jak fungují REIT fondy

Nemovitosti v portfoliu REIT mohou zahrnovat bytové komplexy, datová centra, zdravotnická zařízení, hotely, infrastrukturu – v podobě optických kabelů, mobilních věží a energetických potrubí, kancelářské budovy, maloobchodní centra, samoobslužná skladiště, lesní pozemky a sklady – v podstatě jakoukoliv nemovitost na kterou si vzpomenete. REITy se však obecně specializují na určitý sektor nemovitostí. Diverzifikované a specializované REITy však mohou mít ve svém portfoliu i různé typy nemovitostí – například REIT, který se skládá jak z kancelářských, tak z maloobchodních nemovitostí. 

Protože jsou REITy veřejně obchodované na akciových burzách a investoři je mohou nakupovat a prodávat jako akcie v průběhu celé obchodní seance, obchodují se obvykle za značného objemu a jsou považovány za velmi likvidní nástroje – opět na rozdíl od podílových fondů, kde prodej podílových listů obvykle trvá řádově týdny

Jaké parametry musí splňovat REIT?

Většina REITů má jednoduchý obchodní model: Pronajímají prostory a vybírají nájemné z nemovitostí a poté tento příjem rozdělují akcionářům ve formě dividend. Hypoteční REITy pak nevlastní nemovitosti, ale místo toho je financují a následně získávají příjmy z úroků ze svých investic.

Aby se společnost kvalifikovala jako REIT, musí splňovat určitá ustanovení amerického daňového zákoníku. Mezi tyto požadavky patří především podmínka dlouhodobého vlastnění nemovitostí generujících příjem, který je následně rozdělován akcionářům. Konkrétně musí společnost splňovat následující požadavky, aby se kvalifikovala jako REIT:

  • Investovat alespoň 75 % celkových aktiv do nemovitostí
  • Získávat alespoň 75 % hrubého příjmu z nájemného, úroků z hypoték financujících nemovitosti nebo z prodeje nemovitostí
  • Každoročně vyplácet minimálně 90 % zdanitelného příjmu ve formě dividend akcionářům
  • Být subjektem, který podléhá zdanění jako korporace
  • Být řízena představenstvem nebo správci
  • Mít po prvním roce existence alespoň 100 akcionářů
  • Nemít více než 50 % akcií v držení pěti nebo méně fyzických osob

Výhody a nevýhody investování do REITů

REITy mohou hrát důležitou roli v investičním portfoliu, protože mohou nabídnout vysokou a stabilní roční dividendu a potenciál dlouhodobého zhodnocení kapitálu. Celková výnosnost REIT fondů za posledních 20 let překonala index S&P 500, ostatní indexy i míru inflace. Stejně jako všechny investice mají i REITy své výhody a nevýhody.

Pozitivní je, že REITy lze snadno nakupovat a prodávat, protože se většina z nich obchoduje na burzách, což zmírňuje některé tradiční nevýhody spojené s investicí do nemovitostí. Z hlediska výkonnosti nabízejí tyto fondy atraktivní výnosy s nižším rizikem a stabilní peněžní toky. Také přítomnost nemovitostí může být pro portfolio výhodná, protože poskytuje diverzifikaci a příjem založený na dividendách, přičemž dividendy nabízejí často vyšší, než můžete dosáhnout s jinými investicemi.

Nevýhodou je, že REITy nenabízejí příliš velké zhodnocení kapitálu. V rámci své struktury musí 90 % příjmů vyplácet zpět investorům. Pouze 10 % zdanitelných příjmů lze tedy reinvestovat zpět do podnikání a nakoupit za ně nové nemovitosti. Druhým negativem pak je, že dividenda vyplácená REITem podléhá běžnému 15% zdanění. 

Ing. Patrik Kudláček je aktivním investorem a novinářem. Působí rovněž jako manažer ve společnosti Invest & Property Consulting, a.s.